Med større flerfamiliehuse er der altid meget administrativt arbejde at gøre, og enhver, der ejer flere boligenheder, ved hvordan man synger en sang om det. Alt dette arbejde kan også bekvemt delegeres til et ejendomsadministrationsselskab. Omkostningstjekeksperten forklarer detaljeret i et interview, hvilke omkostninger der afholdes.
Spørgsmål: Hvilke opgaver tager en ejendomsadministrator normalt på?
Ekspert med omkostningskontrol: Ejendomsadministratorer tager sig generelt af alle administrative aktiviteter, der opstår i et flerpartshus. Manuelle aktiviteter, såsom dem, der udføres af en udpeget vicevært, er ikke inkluderet.
Ejendomsadministratorer er dybest set aktive på to områder:
- I tilfælde af et hus med ejerlejligheder udfører de alle de administrative opgaver for lejerejerforeningen (WEG)
- i en bygning med udlejningslejligheder udfører de en stor del af det administrative arbejde for udlejeren
I begge tilfælde er ansvarsområderne ens på nogle områder og meget forskellige i andre.
Generelt varetager et ejendomsadministrationsselskab kun administrative, tekniske og kommercielle forhold i forbindelse med husets generelle system , men ikke de enkelte lejers eller ejers interesser.
Den eneste undtagelse herfra er, hvis for eksempel en lejedejer lejer den lejlighed, der tilhører ham inden for WEG, og ansætter en ejendomsadministrator til at administrere de lejede lejligheder separat. Men det er ikke tilfældet for ofte.
Opgaverne for et ejendomsadministrationsselskab for en WEG inkluderer:
- tilrettelæggelse og gennemførelse af det årlige ejermøde
- forberedelse af dagsordenspunkterne til mødet
- optagelse af mødets beslutninger
- At få tilbud om strukturændringer, ombygninger eller nødvendige renoveringer af det generelle område (trappeopgang, grønt område osv.)
- overvågning af det udførte arbejde og udarbejdelse af rapporter og regnskaber for WEG
- registrering og distribution af de supplerende omkostninger og fordelingen til de enkelte ejere
- styring af reparationsreserverne
- planlægning og budgettering af omkostninger til WEG og bogføring
Ikke alle tjenester kræves altid - dette er altid reguleret detaljeret i ledelseskontrakten.
Ejendomsadministration kan spare en boligejer meget arbejde
Naturligvis kunne alt dette arbejde også udføres af en enkelt ejer på vegne af hele WEG. I praksis kræver dette dog et højt niveau af specialviden og lidt erfaring, passende beskyttelsesforanstaltninger, hvis der begås fejl, og der må ikke være nogen interessekonflikt mellem ejerens interesser og WEG's administrative interesser på individuelle punkter, hvilket ikke altid er let.
Hvis en ejer af en lejlighedsbygning ansætter ejendomsadministration, er ansvarsområderne meget ens - men ofte er der også oprettelse af elregninger og en generelt noget mere omfattende teknisk styring af alle generelle systemer i husene. I mange tilfælde tilbydes også komplet ledelse inklusive lejekontraktadministration.
I disse tilfælde er udlejer ofte fritaget for sine opgaver og er nødt til at bekymre sig om meget mindre - især med større lejehuse eller flere ejendomme, er det absolut umagen værd som udlejer.
Antallet af ejendomsadministrationsvirksomheder, der er aktive på markedet, er meget stort, men der er bestemt forskelle i kvalitet. Som regel skal du sørge for, at et ejendomsadministrationsselskab har referencer , har været aktiv på markedet i lang tid og administrerer nogle ejendomme med succes.
Det er også vigtigt, at et ejendomsadministrationsselskab kan tilbyde ansvarsforsikring for ejendomsskade samt trosforsikring (i tilfælde af uautoriserede handlinger fra medarbejdere, der fører til skade). De tjenester, der tilbydes af ejendomsadministrationsselskabet, og betingelserne i forvaltningskontrakten skal præsenteres klart og gennemsigtigt - omkostningerne skal også være håndterbare og forståelige.
Spørgsmål: Det er allerede et af de vigtigste punkter: Hvad koster ejendomsadministration?
Ekspert med omkostningskontrol: Det er selvfølgelig altid svært at sige generelt - omkostningerne kan variere betydeligt afhængigt af de tilbudte tjenester og den pågældende bygning.
I de fleste tilfælde kan du dog antage, at de faste basisomkostninger til forvaltning af boligejendomme ligger i intervallet 20 til 30 EUR pr. Måned pr. Boligenhed .
I større byer kan omkostningerne, især for huse med få boligenheder, nemt udgøre 45 EUR pr. Boligenhed pr. Måned eller mere .
For de fleste lejehuse kræves en grundlæggende betaling på EUR 20 til EUR 25 pr. Måned og boligenhed .
Derudover kan der dog opstå yderligere omkostninger, hvis ejendomsadministrationen skal udføre specielle, dyre aktiviteter - såsom at organisere en komplet energieffektiv renovering af bygningen.
Ekstraomkostningerne til sådant arbejde reguleres derefter altid individuelt i ledelseskontrakten. Disse kan være faste gebyrer for individuelle aktiviteter, men også en fast timesats. Rejseomkostninger skal også ofte betales særskilt og er ikke en del af grundlønnen.
Et lille omkostningseksempel fra praksis:
Vi har en lejebygning med 18 ejerlejligheder og lejer et ejendomsadministrationsselskab til at styre hele ejendommen. 16 garager skal også passes.
| Stolpe | Månedlige gebyrer |
|---|---|
| Forvaltning af lejeboligen | 22,50 EUR pr. Boligenhed = 405 EUR pr. Måned |
| Ledelse af garagerne | 3,50 EUR pr. Garage = 56 EUR pr. Måned |
| Udgifter i alt | 461 EUR pr. Måned |
Det er selvfølgelig kun de omkostninger, som et bestemt ejendomsadministrationsselskab estimerer for en bestemt bygning.
Omkostningerne kan også variere markant afhængigt af bygningstype og placering. Dette er kun de grundlæggende omkostninger i henhold til forvaltningskontrakten - hvis ejendomsadministrationen også leverer særlige tjenester, faktureres dette også separat.
Spørgsmål: Hvilke faktorer afhænger omkostningerne til ejendomsadministration normalt?
Ekspert med omkostningskontrol: Naturligvis skal nogle faktorer tages i betragtning her:
- prisfastsættelsen af ejendomsadministrationen
- typen af objekt, der skal styres, og typen af ledelse
- ejendommens placering
- ejendommens strukturelle tilstand
- de inkluderede tjenester (omfang af tjenester i henhold til ledelseskontrakten)
Omkostningerne ved ejendomsadministration afhænger af bygningens type og tilstand
Alle disse faktorer har altid indflydelse på prisen - det er derfor svært at sammenligne priserne for to bygninger.
Hvad man dog meget godt kan sammenligne, er forskellige tilbud på en og samme bygning. Du skal gøre det i praksis - men de tilbudte tjenester bør også kontrolleres under alle omstændigheder, og der skal tages hensyn til de kvalitetsfunktioner, der blev nævnt i begyndelsen (økonomisk tabsansvar, troskabsansvar, længere aktivitet på markedet, referencer).
Den relative lokale nærhed af ejendomsadministrationsselskabet til den ejendom, der skal forvaltes, kan også være et vigtigt kriterium - hvis en ejendomsadministrationsmedarbejder kan være på stedet hurtigt og let, hvis det er nødvendigt, øger dette ofte ledelsens kvalitet enormt og reducerer samtidig omkostningerne.
Spørgsmål: Hvad er forskellen mellem de administrative omkostninger for en boligejendom og for et lejehus som regel?
Ekspert med omkostningskontrol: Priserne og tilbudene er naturligvis altid forskellige, men du kan fortælle over hele linjen, at ledelsen af en boligejendom normalt er lidt dyrere end ledelsen af en lejebygning.
Forskellene i de månedlige basisomkostninger pr. Boligenhed er normalt små og i næsten alle tilfælde kun få euro pr. Måned.
Spørgsmål: Hvilken indflydelse har antallet af boligenheder på basisomkostningerne?
Ekspert med omkostningskontrol: Normalt øges de basale omkostninger pr. Boligenhed, når antallet af boligenheder stiger.
I tilfælde af meget store bygninger med mange lejligheder er basisomkostningerne ofte lavere, men der er også det modsatte: WEG-administrationer for især to- eller trefamiliehuse er ofte betydeligt dyrere end for huse med flere partier med et større antal lejerejere.
Spørgsmål: Hvorfor betyder en bygnings tilstand?
Eksperter inden for omkostningskontrol: Ejendomsadministratorer beregner naturligvis altid priserne ud fra deres egen indsats.
Med en ældre, lidt lurvet og lurvet bygning er der bestemt mere at gøre og mere indsats - især hvis der allerede er en lille ”reparationsforsinkelse”. Et ejendomsadministrationsselskab kan selvfølgelig kompensere for denne højere indsats med højere priser.
Spørgsmål: Bygningens placering spiller også en rolle?
Ekspert med omkostningskontrol: Ja, bestemt. Som et ekstremt eksempel kan du tænke på et hus i et rigtigt hotspot i en storby - problematiske lejere, en meget problematisk placering og hyppige nedrivninger eller problemer.
Hvis et ejendomsadministrationsselskab overhovedet skulle tage sig af en sådan bygning, ville det naturligvis kun være til meget højere omkostninger end en anstændig lejlighedskompleks i et roligt, eksklusivt boligområde.
Spørgsmål: Hvilke andre faktorer kan stadig spille en rolle i individuelle sager?
Vanskelige startsituationer øger prisen på ejendomsadministration
Ekspert med omkostningskontrol: Husets særlige situation afspejles bestemt altid i de administrative omkostninger på en eller anden måde.
Hvis det for eksempel er en WEG med håbløst delte ejere, der næsten aldrig er enige om noget, øges ejendomsadministrationens indsats normalt betydeligt. Også her vil denne højere indsats derefter blive afspejlet i tilsvarende forskelligt beregnede priser.
Grundlaget for prisberegningen er altid den individuelle indsats, som en ejendomsadministrator har med bygningen - for eksempel i sammenligning med en fuldstændig problemfri bygning, hvor du næppe behøver at bekymre dig om noget. Prisforskellen mellem den ene og den anden kan være betydelig i individuelle tilfælde.
Spørgsmål: Hvor længe kører managerkontrakter normalt?
Eksperter inden for omkostningskontrol: Ledelseskontrakter indgås generelt for en periode på 5 år. Der er også visse opsigelsesfrister, der skal overholdes, hvis du ikke er enig med tjenesterne fra et ejendomsadministrationsselskab.
Der er nogle specielle regler for administration af en WEG: i tilfælde af en nyetableret WEG kan kontraktens varighed kun være 3 år, ellers maksimalt 5 år.
En WEG skal - uanset opsigelsesperioden - suspendere ejendomsadministrationen på stedet, hvis der er en "vigtig årsag". Det er ikke muligt at opsige kontrakten i alle tilfælde - omkostningerne skal fortsat betales mindst indtil den almindelige opsigelsesperiode. Handling af ejendomsadministrationen på vegne af WEG kan straks forhindres af sådanne vigtige årsager.
En sådan vigtig årsag er for eksempel, at ejendomsadministrationsselskabet fakturerer forkert, eller at individuelle ejere klart og påviseligt foretrækker det. Tillidsforholdet mellem ejendomsadministrationen og WEG ødelægges derefter, og der er en vigtig grund.
Sådanne særlige regler gælder dog ikke for forvaltningen af lejlighedsbygninger. Her skal du opsige regelmæssigt.