Mange viger væk fra bekostningen af at bygge et hus og foretrækker at købe et brugt hus. Ofte overvejes dog kun købsprisen, men meromkostningerne beregnes ikke. I et interview forklarer ekspert i omkostningstjek detaljeret, hvilke omkostninger der kan afholdes ud over husprisen.
Spørgsmål: Hvorfor er det så vigtigt at planlægge nøje, når du køber et hus?
Eksperter inden for omkostningskontrol: Nå - meget få vil have pengene til køb af et hus fuldstændigt på deres konto eller i en opsparing - langt de fleste huskøb finansieres.
I dette tilfælde er det nødvendigt nøjagtigt at bestemme det beløb, der skal finansieres - det er på ingen måde kun købsprisen, men næsten altid betydeligt mere.
Der er to hovedpunkter, der skal overvejes her:
1. Kan jeg endda få det nødvendige kreditbeløb fra banken?
2. Hvilke låneomkostninger og månedlige gebyrer vil jeg pådrage mig ved en sådan finansiering?
De månedlige gebyrer adskiller sig betydeligt, hvis du skal finansiere 150.000 EUR i det ene tilfælde og 200.000 EUR i det andet tilfælde.
Hvis du planlagde dårligt på forhånd og undervurderede de økonomiske krav, skal du muligvis genfinansiere - eller gå til de skjulte reserver, der rent faktisk var beregnet til noget andet. Refinansiering kan være dyrt, og de faktisk planlagte månedlige udgifter kan stige. Hvis reserverne til meromkostningerne er opbrugt, kan dette i nogle tilfælde føre til problemer senere, når de faktisk er nødvendige.
I det mindste skal der under alle omstændigheder tages højde for de ekstraomkostninger efter køb af huset - en lille "sikkerhedsreserve" til ikke-planlagte omkostningsstigninger er bestemt en god anbefaling.
Spørgsmål: Hvilke ekstra omkostninger afholdes ved køb af et hus - hvor dyrt er det?
De ekstra omkostninger ved køb af et hus bør ikke undervurderes
Ekspert med omkostningskontrol: Du kan ikke sige det over hele linjen , det afhænger også af husstypen og købsprisen.
Hvad du under alle omstændigheder skal beregne med er omkring 10% - 15% af købsprisen for de uundgåelige meromkostninger.
Derudover kan der, afhængigt af situationen, være ekstra omkostninger, der varierer fra sag til sag.
Et lille omkostningseksempel fra praksis:
Vi køber et hus i Brandenburg for 175.000 EUR. Til vores finansiering tager vi kun højde for de uundgåelige ekstraomkostninger; omkostningerne til møblering, flytning osv. Kan vi finansiere ud fra vores egne ressourcer.
| Stolpe | pris |
|---|---|
| Mæglergebyr | 12.495 EUR |
| Skat på fast ejendom | 8.750 EUR |
| Fast ejendomsomkostninger og notargebyrer (inklusive bestilling af jordafgift) | 3.477 EUR |
| Udgifter i alt | DKK 24.692 |
Selvfølgelig er dette kun de ekstra omkostninger for et bestemt hus på et bestemt sted. I andre tilfælde, især i tilfælde af andre købspriser, kan omkostningerne også variere markant.
Imidlertid viser vores omkostningseksempel allerede, at du ikke bør undervurdere de ekstra omkostninger, når du køber et hus. I vores tilfælde koster det hus, der koster 175.000 EUR, i sidste ende 199.692 EUR . Hvis vi ikke havde medfinansieret dette, havde vi måske i sidste ende været nødt til at trække på vores reserver beregnet til anlægget.
Spørgsmål: Hvilke ekstra omkostninger kan der opstå, når man bygger et hus?
Ekspert med omkostningskontrol : Omkostninger, der bestemt afholdes, er:
- Skat på fast ejendom
- Notargebyrer og
- Jordregistreringsomkostninger
Disse omkostninger er uundgåelige.
I mange tilfælde er der også:
- mæglergebyret og
- Supplerende finansieringsgebyrer (normalt inkluderet i bankens finansiering)
Andre omkostninger, der skal overvejes, er:
- omkostningerne til de nødvendige renoveringsforanstaltninger
- omkostningerne ved indretning og tilpasning af huset
- omkostningerne ved at flytte
Også her kan der opstå høje omkostninger, som undertiden er væsentligt undervurderede. Under alle omstændigheder skal du beregne objektivt og om muligt ikke for tæt. Især når det kommer til renoveringsomkostninger, er det også værd at søge rådgivning på forhånd - for eksempel fra en arkitekt eller bygningsingeniør. Du kan ikke kun bestemme de nødvendige foranstaltninger og foreslå procedurer, men normalt også indsende meget pålidelige omkostningsestimater.
Spørgsmål: Hvor meget er overførselsskatten på fast ejendom?
Afgiften på overførsel af fast ejendom varierer afhængigt af bygningens værdi
Ekspert med omkostningskontrol: Det afhænger af bygningens købspris eller bygningens værdi og af den føderale stat, hvor bygningen er beliggende. Mængden af skat for fast ejendomstransfer varierer fra stat til stat.
Den notariserede købspris i købekontrakten fungerer som udgangspunkt. Efter at salgskontrakten er sendt til det ansvarlige skattekontor, opretter skattekontoret derefter skatteopgørelsen for fast ejendom. Skatten for overførsel af fast ejendom forfalder 1 måned efter modtagelsen af meddelelsen .
Længere betalingsbetingelser er mulige, men ikke almindelige.
Skattesatser for overførsel af fast ejendom i de enkelte føderale stater:
| stat | skatteprocent |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0% |
| Bayern | 3,5% |
| Berlin | 6,0% |
| Brandenburg | 5,0% |
| Bremen | 5,0% |
| Hamborg | 4,5% |
| Hesse | 6,0% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0% |
| Niedersachsen | 5,0% |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% |
| Saarland | 6,5% |
| Sachsen | 3,5% |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% |
| Slesvig-Holsten | 6,5% |
| Thüringen | 6,5% |
I de senere år er disse omkostninger steget markant, siden forbundsstaterne (siden 2006) har fået lov til selv at fastsætte overførselsskatten. Så det kan godt være, at du betalte en lavere procentdel for bare et par år siden.
Spørgsmål: Hvad koster notar og tinglysning, når du køber et hus?
Ekspert med omkostningskontrol: Det adskiller sig fra sag til sag - igen afhængigt af bygningens købspris og det arbejde, som notar også skal udføre.
Har en indvirkning på omkostningerne:
- om der skal opføres en tinglysningsgæld
- om behandlingen skal foregå via en såkaldt notarial trustkonto
- hvilke ændringer i grundbogen er nøjagtigt nødvendige
- hvilke ekstraudgifter notaren har
Omkostningerne for notarer og mæglere er betydelige
Hvis en bygning er fuldt finansieret, og en grundregistreringsgæld fuldt ud indtastes, og afviklingen finder sted via en notarskonto, skal du generelt ca. 1,5% af købsprisen for notargebyret og ca. 1,5% af den forventede købspris for registreringsgebyrerne .
Hvis for eksempel behandling via en notars tillidskonto udelades, er notarens ekstraomkostninger allerede reduceret betydeligt (normalt med omkring en tredjedel ).
Yderligere arbejde fra notaren vedrører normalt udarbejdelse af dokumenter. I de fleste tilfælde er omkostningerne dog meget lave - normalt overstiger dette næppe rammen på omkring EUR 150 , men det kan være anderledes i individuelle tilfælde.
Både notaromkostningerne og grundregistreringsomkostningerne er ensartede i hele Tyskland , så der er ingen forskelle fra stat til stat.
Spørgsmål: Hvad er de typiske mæglergebyrer?
Eksempel på omkostningskontrol: Også det adskiller sig fra stat til stat. Som køber af en ejendom betaler du forskellige (sædvanlige) satser fra land til land. I individuelle tilfælde kan den sædvanlige sats også afviges, og købers andel af mæglerens provision kan indstilles forskelligt.
Det sædvanlige lokale mæglergebyr for køberen afhænger af forbundsstaten:
| stat | sædvanlig købers provision for mægleren |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 3,57% |
| Bayern | 3,57% |
| Berlin | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% |
| Bremen | 3,57% |
| Hamborg | 6,25% |
| Hesse | 5,95% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 3,57% |
| Niedersachsen | 3,57% |
| Nordrhein-Westfalen | 3,57% |
| Rheinland-Pfalz | 3,57% |
| Saarland | 3,57% |
| Sachsen | 3,57% |
| Sachsen-Anhalt | 3,57% |
| Slesvig-Holsten | 3,57% |
| Thüringen | 3,57% |
De forskellige omkostningssatser opstår, fordi i omkring halvdelen af forbundsstaterne deler købere og sælgere omkostningerne - i den anden halvdel af forbundsstaterne gælder forskellige regler.
Hvis et salg ikke behandles gennem en mægler (hvilket allerede er relativt sjældent i dag), er der selvfølgelig ingen mæglergebyrer .
Spørgsmål: Hvilke yderligere finansieringsomkostninger kan der faktisk stadig opstå?
Eksperter til omkostningskontrol: Banker opkræver ikke kun renter på et lån, men også et stort antal andre lånegebyrer fra sag til sag.
For eksempel tilføjer de fleste banker et behandlingsgebyr, som i individuelle tilfælde kan udgøre op til 3,5% af lånebeløbet . Derudover er der ofte forskellige andre gebyrer, især inden for ejendomsforsikringssektoren:
- evt. vurderingsomkostninger
- Omkostninger til registrering af pant (grundafgift)
- bankens egne notargebyrer og behandlingsomkostninger
- Formidling af lån
- Gebyrer for tildeling af særlige tilbagebetalingsrettigheder
- Etc.
Når du optager et lån, skal du være opmærksom på eventuelle ekstra omkostninger
Obligatorisk restgældsforsikring kan også gøre låneomkostningerne endnu dyrere.
I låneaftalen skal alle opkrævede yderligere omkostninger være detaljerede og tydeligt forklaret. Fordelingen er normalt baseret på den effektive årlige rente, som af denne grund altid er højere end den nominelle rente, der normalt annonceres.
Som låntager er den bedste måde at beskytte dig mod høje ekstraomkostninger ved blot at sammenligne de effektive renter på lånetilbud og de samlede omkostninger ved lånet . Alle ekstra gebyrer er allerede inkluderet i dem.
Spørgsmål: Hvilke omkostninger skal man estimere til renovering?
Ekspert med omkostningskontrol: Det er selvfølgelig svært at sige, da det helt afhænger af den enkelte bygnings individuelle tilstand. Mange ældre bygninger er ægte “renoveringsfælder”.
Kun et solidt omkostningsoverslag - udført på forhånd - af en specialist hjælper. Dette er den eneste måde til pålideligt at estimere, hvilke omkostninger der skal investeres, og hvad man kan forvente i de følgende år.
Her kommer 10% -reglen for EnEV i spil: Hvis mere end 10% af en komponent renoveres eller fornyes (f.eks. Tag, vindue osv.), Skal hele komponenten overholde de aktuelle specifikationer for EnEV. Dette medfører ofte meget høje omkostninger, for eksempel hvis alle vinduer pludselig skal udskiftes, eller facaden skal isoleres fuldstændigt.
For en simpel vurdering fra en bygningsekspert skal du normalt regne med omkostninger på omkring EUR 500 . Til gengæld får du normalt en solid vurdering. I ældre bygninger, hvor mange ting skal testes yderligere, og vurderingen skal være mere intens, kan ekspertomkostningerne også stige: op til 4.000 EUR, så du bliver nødt til at forvente en solid rapport med et pålideligt omkostningsoverslag ofte.
Ombygningsomkostninger for en ældre bygning (f.eks. Før 1965) kan let udgøre 30% - 40% af købsprisen . Men du skal altid bedømme det fra sag til sag afhængigt af bygningens tilstand. Du skal bare ikke nærme dig et sådant køb på en naiv og for optimistisk måde.