At købe et tofamiliehus eller flerfamiliehus, flytte ind og leje det ud: sparer skat og øger indkomsten.
Et to- eller flerfamiliehus er umagen værd i alle situationer: Det giver plads nok til den store familie. Bedstemor og bedstefar eller deres egne børn flytter ind i den anden lejlighed, når de er flygtet. Som udlejer kan husejere også spare skat. Og i alderdommen bruger de lejeindtægterne til at forbedre deres pension.
Reducer skattebyrden
Omkostninger til en lejet lejlighed i et to- eller flerfamiliehus tages proportionalt i betragtning af skattemyndighederne. Især de første par år efter opførelse eller køb overstiger reklameomkostningerne normalt lejeindtægterne. Du modregner disse tab i forhold til din positive indkomst: din skattepligtige indkomst falder. Du kan straks trække de indtægtsrelaterede udgifter for den lejede del fra skat. Disse inkluderer gældsrenter, ejendomsskat, forsikringsbidrag, bidrag til hus- og grundejerforeningen og vedligeholdelsesudgifter.
To konstruktionskonti
Hvis du lejer en del af dit hus ud, kan du trække gældsrenterne pro rata. Forudsætning: Du tildeler egenkapital og lånebeløb til bestemte dele af bygningen. To separate låneaftaler understreger den klare adskillelse. Først da kan du kræve lånerenten fuldt ud, fastslog den føderale finanspolitiske domstol (sag IX B 39/05). Opret to byggekonti lige fra starten: Du betaler omkostningerne for den del, du bor i fra den ene konto og udgifterne til den lejede lejlighed fra den anden. Du betaler din egen del med egenkapital eller et mindre lån, den lejede del 100 procent med kredit.
afskrivning
Som udlejer af en brugt ejendom har du lov til at afskrive 2 procent af bygningsomkostningerne årligt i 50 år (opførelse indtil 31. december 1924: 40 år 2,5 procent). Følgende gælder for nye bygninger: Udlejere afskriver anskaffelses- eller produktionsomkostningerne lineært med 2 procent om året. Den degressive afskrivning på 4 procent i de første 10 år er kun tilgængelig for ejendomme, hvis købsaftale eller bygningsansøgning er dateret før 2006.
Afskriv derefter 2,5 procent af de oprindelige omkostninger i otte år, og afskriv derefter 1,25 procent af de oprindelige omkostninger i 32 år.
Udlejning til pårørende
Hvis du lejer en lejlighed til pårørende og opkræver mindst 75 procent af den lokale husleje, hævder du 100 procent af de indkomstrelaterede udgifter. Hvis lejen er mindre end 66 procent, trækkes annonceringsomkostningerne forholdsmæssigt (eksempel: 45 procent husleje = 45 procent ekstraomkostninger). Du skal estimere indtægter og udgifter over en periode på 30 år. Ellers indregner skattekontoret kun udgifterne forholdsmæssigt. Du trækker forretningsomkostninger, hvis lejen er reguleret som fremmede - med en kontrakt og verificerbar betaling af husleje og forsyningsselskaber.
råd
Diskuter din model med eksperter på forhånd. Du kan finde skatterådgivere og indkomstskattestøtteforeninger på Internettet på: www.dstv.de (Deutscher Steuerberaterverband) eller www.nvl.de (New Association of income tax assistance associations).