En lejekontrakt er grundlaget for enhver leje. Den beskriver de væsentligste rettigheder og forpligtelser for begge parter, dvs. lejerens og udlejerens. Dette er især vigtigt, hvis der er en tvist mellem de to parter - så er det, der er aftalt i lejeaftalen, afgørende.
I Tyskland er der stor frihed til at udarbejde en lejeaftale - men det gør det ikke lettere. For afhængigt af hvordan lejeaftalen er formuleret, kan den enten være meget lejervenlig eller - og dette vil være mere i din interesse - være mindre end lejervenlig. Og her er de små ting helt essentielle, for i en nødsituation kan de beslutte om en masse penge, eller om lejeren kan blive i lejligheden.
Hvad skal der være i lejekontrakten?
I henhold til loven behøver en lejeaftale ikke at opfylde nogen specifikke formelle krav. Det behøver ikke engang at blive afsluttet skriftligt. For at de kontraherende parter og kontraktens genstand kan afklares, kræves der dog disse tre minimumsoplysninger for kontrakten:
- for- og efternavne på udlejer og lejer
- lejebeløbet også
- lejlighedens adresse og placering
Hvis intet andet er aftalt bortset fra disse nøgledata, gælder huslejeloven, som er fastlagt i den tyske civillov (BGB), i alle andre forhold. Af hensyn til din egen interesse bør du derfor gøre lejeaftalen meget mere detaljeret, fordi følgende grundlæggende gælder: Hvad der er aftalt her og ikke strider mod gældende lov, forbliver.
Der er mange eksempler på lejeaftaler, som du kan downloade. På den ene side skal du dog aldrig bruge dem uden tøven, og på den anden side skal du altid kontrollere, hvem der har leveret prøven. Forslag til lejeaftaler fra lejersammenslutninger er normalt mere lejervenlige. Du bør derfor bruge en prøveudlejningsaftale fra en udlejerforening eller lade en individuel, udlejervenlig lejeaftale udfærdiges af en specialadvokat til huslejeret.
Hvorfor skal du udarbejde en udlejervenlig lejeaftale?
Den juridiske situation i Tyskland lægger særlig vægt på beskyttelsen af lejere. Til sammenligning er udlejerens interesser mere i baggrunden. Dette bliver især tydeligt, når det drejer sig om en opsigelse. Men selv med mindre drastiske aspekter som kosmetiske reparationer, depositumbetalinger eller også de ekstraomkostninger, er udlejer i en ulempe med hensyn til huslejeretten, hvis der ikke er fastsat individuelle regler. Det er derfor vigtigt at kende de muligheder, der gør en lejeaftale til udlejervenlig og stadig fungerer inden for de juridiske rammer.
I lejeaftalen kan adskillige modaliteter fastlægges til fordel for lejeren eller udlejeren - for eksempel, der skal betale ejendomsskatten.
Hvad skal en udlejervenlig lejekontrakt indeholde?
I en udlejervenlig lejeaftale er alle de aftaler, der kan indgås i et sådant dokument, formuleret på en sådan måde, at de i det mindste kompenserer for udlejerens juridiske ulempe. Denne kompensation kan være nyttig især med hensyn til følgende regler:
- Ekstra omkostninger
De ekstra omkostninger er en af de mange faldgruber i huslejeretten. Fordi ifølge § 556 BGB er lejers antagelse af disse omkostninger kun en valgfri regel. Hvis lejer skal betale disse omkostninger, skal dette udtrykkeligt angives i lejeaftalen, ellers bærer du selv disse omkostninger! I henhold til afsnit 556 i den tyske civillov (BGB) kan udgifterne vises som et engangsbeløb eller som forskud - dog ifølge lovteksten kun et "passende beløb". I tvivlstilfælde kan du få juridisk rådgivning her for at være på den sikre side.
- depositum
Som udlejer skal du investere huslejeindskuddet sikkert, men rentabelt for lejeren. Hvis lejer flytter ud og forlader lejligheden med betydelige skader, kan dette repareres eller repareres ved hjælp af depositum uden nogen økonomisk byrde for dig. Forudsat at der ikke er skader, og lejeren har overholdt alle reglerne, skal du tilbagebetale lejeren lejedepositumet inklusive investeringsgevinsten. Lejerens betaling af et depositum er generelt ikke lovligt fastsat. Hvis du ønsker at beskytte dig selv økonomisk mod risikoen for skader forårsaget af lejeren, skal du helt sikkert acceptere en sådan betaling i lejeaftalen. Vigtigt: Med indbetalingsbeløbet er du bundet af § 551 BGB. Her er det bestemtat lejedepositumet ikke må overstige tre netto huslejer.
- Mindre reparationer
Det er især udlejervenligt, hvis lejeren selv er forpligtet til at betale for mindre reparationer af lejligheden. Til dette er det vigtigt, at lejeaftalen klart angiver det beløb, som lejeren skal betale for hver enkelt reparation. I almindelig retspraksis har domstole vurderet et beløb på 75 til 100 euro pr. Reparation efter behov. For at gøre klausulen juridisk sikker, skal der også fastsættes en årlig omkostningsgrænse i lejeaftalen. Her anses 8 procent af den årlige grundleje i øjeblikket for passende.
- Ejendomsskat
Driftsomkostningsforordningen (BetrKV) giver klart i § 2, nr. 1 muligheden for at overføre ejendomsskatten til lejeren. Til dette skal dette dog klart fremgå af lejeaftalen. Du bør også tilføje denne klausul for at gøre lejeaftalen venlig.
- Frist
Hvis du ikke ønsker at indgå lejekontrakten på ubestemt tid, men kun i en begrænset periode, er det vigtigt at overholde kravene i afsnit 575 i den tyske civillov. Det væsentlige her er, at du skal informere lejeren om årsagen til den tidsbegrænsede periode, når lejeaftalen indgås. Og ifølge BGB skal dette ske skriftligt! Ideelt set skal du notere årsagen til tidsfristen direkte i lejeaftalen. Hvis du ikke kan bevise, at du har informeret lejeren om årsagen til begrænsningen, anses lejemålet for at være på ubestemt tid.
Ekstra tip: Vær omhyggelig med ikke selv at udarbejde en lejeaftale efter din bedste overbevisning. Frem for alt er det absolut nødvendigt at søge professionel rådgivning for at opnå retssikkerhed. Præcise og teknisk korrekte formuleringer er afgørende her og afgør, om en klausul er gyldig i retten eller ej.