Lejelov regulerer rettigheder og forpligtelser for lejere og udlejere - men disse udøves ofte ikke, eller der opstår en tvist af andre grunde. Driftsomkostningsregnskab, husleje, forfaldne reparationer, defekt opvarmning, cykler i gangen - hvad er tilladt og hvad er ikke tilladt? Hvordan handler du bedst i en tvist? Vi giver råd.
Der er en bred vifte af tvister mellem udlejere og lejere: det spænder fra fakturering af forsyningsselskaber til støjforurening fra naboer til boligfejl, krav om husleje eller modernisering. Vi har opsummeret de mest almindelige årsager til tvister for dig. På denne måde kan du med det samme se, hvad den juridiske baggrund i din sag siger, og i næste trin kan du afgøre, om tvisten er umagen værd, eller om der skal søges et kompromis.
Hvad siger huslejeloven om de mest almindelige årsager til tvister?
Værktøjsfakturering
- Lejligheds- og erhvervsområde
Ifølge den føderale domstol (BGH) er udlejere ikke forpligtet til at fakturere driftsomkostningerne for lejligheder og erhvervsarealer separat, så længe lejeren ikke er væsentligt ugunstigt stillet. Lejeren kan se faktureringsdokumenter i udlejerens lokaler. Udlejer skal kun lave kopier, hvis dette er urimeligt for ham på grund af afstanden (BGH VII ZR 78/05). Tip: Find ud af her om de mest almindelige fejl i hjælpefakturering. - Ledig stilling og omkostninger
Hvis lejlighederne er tomme, skal udlejer påtage sig de ekstraomkostninger, der er forbundet med disse lejligheder, hvis han fordeler driftsomkostningerne i forhold til forholdet mellem lejearealets areal og det samlede boligareal (BGH VIII ZR 159/05). Lejere kan nægte at ændre kontrakten, hvis kun få lejligheder er ledige i kort tid. - Tildeling tilladt
Ifølge BGH skal lejere af lejligheder i stueetagen også bidrage til driftsomkostningerne for elevatoren. En differentieret fordeling af driftsomkostninger, f.eks. Til vicevært, rengøring af fællesarealer, belysning, havevedligeholdelse eller elevator, er ikke praktisk mulig (BGH VIII ZR 103/06). Udlejer kan dele nye driftsomkostninger - for eksempel for den nyligt indgåede ansvarsforsikring - med lejeren, forudsat at han har reserveret dette i lejeaftalen (BGH VIII ZR 80/06).
Kosmetiske reparationer
Efter at BGH allerede havde erklæret klausuler i lejekontrakter ugyldige i 2004, hvorefter lejere skal renovere "senest" eller "under alle omstændigheder" efter bestemte frister, gik det et skridt videre i april 2006: I henhold til dette skal lejeaftalen klart angive, at deadlines er fleksible. Hvis en tilføjelse som "som regel" eller "generelt" mangler, er klausulen ineffektiv (BGH VIII ZR 178/05).
- Kompensationsklausuler
Hvis der er kompensationsklausuler i lejekontrakten, kan udlejer, hvis renoveringsfristerne endnu ikke er udløbet, kræve en procentdel af renoveringsomkostningerne i slidperioden siden de sidste kosmetiske reparationer. Forligsklausulerne må dog ikke baseres på stive frister. Ellers fordrejer de lejeren uhensigtsmæssigt, fordi de ikke tager højde for lejligheden (BGH VIII ZR 52/06).
Stue
Ved du, hvordan du skal måle dit boligareal korrekt? Dette kan spare dig for penge, fordi: Hvis boligarealet er mere end 10 procent under det, der er angivet i lejeaftalen, er der en mangel, der giver dig ret til at reducere huslejen (BGH VIII ZR 205/03 og 347/04).
Hvornår skal man søge juridisk rådgivning
Begge sider bør forhøre sig om deres rettigheder og forpligtelser, for eksempel i disse yderligere artikler:
Lejelov: dine rettigheder og forpligtelser som lejer og udlejer
Ejerfællesskab: ejendomsejeres rettigheder og forpligtelser
Opsigelse til personlig brug: dine rettigheder og forpligtelser
Særlig brugsret: eksempler, rettigheder og forpligtelser
Blandt naboer: Disse rettigheder og forpligtelser tæller om sommeren
Dette skal efterfølges af en rimelig samtale. Hvis der er konflikter med naboerne, skal du også informere udlejeren. Hvis der er mangler i lejligheden, skal du informere udlejeren hurtigst muligt og bede ham om at rette op på dem. I tilfælde af en lejestigning kan du kontrollere det lokale huslejeindeks på det kommunale boligkontor eller hos en af interessegrupperne.
Lejelov: eksempel på et konfliktscenario "huslejestigning"
Udlejer beder sin lejer om at øge lejen fra 6 til 7 euro pr. Kvadratmeter. For den 100 kvadratmeter store lejlighed betyder det 100 euro mere husleje pr. Måned. Lejeren afviser lejestigningen. Det lokale huslejeindeks giver 6 euro i bunden og 7 euro øverst til en sammenlignelig stor lejlighed. Tabellen nedenfor (kilde: Deutscher Mieterbund Berlin) viser mulige trin på vej til en aftale.
|
måle |
omkostninger |
|
|
1. trin |
Personlig samtale mellem udlejer |
- Ingen omkostninger - |
|
2. trin |
Inddragelse af en mægler (via lejerforeningen |
Kan aftales frit, f.eks. 50 euro |
|
3. trin |
1. instans: District Court |
Med en tvist på |
|
4. trin |
2. instans: appel til den regionale domstol |
Cirka 820 euro for |
Tip : Før du beslutter dig for at gå i retten: Tingretten vil ofte foreslå en løsning. Det betyder, at du dækker omkostningerne forholdsmæssigt. Med hensyn til resultatet kan du have det billigere med en mægler. Hvis samtalen ansigt til ansigt mislykkes, skal du foreslå mægling.
Efter en faktisk høring drøfter begge sider, hvordan det næste trin ser ud. Der er dog tilfælde, hvor intet kompromis er muligt, eller den ene side nægter at acceptere det. Hvis fronterne hærder, vil der være en tvist i retten.
