Hvad er tilladt, hvornår og hvilke typer lejeaftaler er der? Uanset om du er lejer eller udlejer: Der er et par ting at overveje for at undgå ubehagelige overraskelser. Hvilke opsigelsesfrister, årsager til opsigelse og undtagelser gælder i dit tilfælde? Vi præciserer dette i en liste over almindelige typer lejeaftaler.
Åben lejekontrakt
Den åbne lejekontrakt er den mest almindelige form for lejekontrakt. Med en åben lejekontrakt løber lejekontrakten på ubestemt tid (§ 542, stk. 1, BGB). Hver kontraherende part kan opsige lejemålet i overensstemmelse med lovbestemmelserne. Lejeren kan give varsel på tre måneder uden at give en grund. Hvis udlejer ønsker at opsige, har han brug for en juridisk anerkendt grund til opsigelse, for eksempel personlig brug. Hans opsigelsesperiode er baseret på lejers opholdsperiode og er mellem tre og ni måneder (tre måneder op til fem år, seks måneder efter fem år, ni måneder efter otte år).
Midlertidig lejemål
En tidsbegrænset lejeaftale definerer slutningen af lejeperioden fra starten. Udlejer og lejer kan ikke annullere inden udløbet af lejeperioden. En undtagelse er opsigelse uden varsel.
Udlejer kan kun begrænse lejeperioden i en såkaldt kvalificeret tidsaftale, hvis han kan give en gyldig grund. Eksempel: Han har brug for lejligheden selv eller planlægger omfattende renoverings- eller nedrivningsarbejde (afsnit 575 BGB). Hvis kontrakten ophører, skal lejeren kun flytte, hvis den oprindelige årsag til den faste periode faktisk stadig er til stede.
Udlejer og lejer skal altid skriftligt aftale kvalificerede tidsbegrænsede lejeaftaler med angivelse af årsagen til begrænsningen - ellers betragtes lejeaftalen som en åben lejeaftale.
En særlig form for den midlertidige lejekontrakt er retten til at leve livet ud. Lejekontrakten er "begrænset" til levetiden.
Gammel tidsbegrænset lejekontrakt
Indtil 31. august 2001 kunne udlejere og lejere også indgå enkle tidsbegrænsede lejemål uden tidsbegrænsning. Følgende gælder for dem: Hvis lejeren anmoder om fortsættelse af lejemålet to måneder før kontraktens udløb, kan han blive i lejligheden i en ubestemt periode - medmindre udlejeren har en grund til opsigelse, for eksempel personlig brug. Den gamle tidsbegrænsede lejekontrakt gælder for lejekontrakter, der er indgået inden 1. september 2001. I dag kan udlejere og lejere ikke længere være enige om det.
fremleje aftale
Hvis lejer indgår en lejeaftale med en underlejer, er der en underudlejningsaftale (§§ 540, 535 BGB). Ofte er der også tale om et andet niveau leje.
Gradueret lejemål
Med en gradueret lejemål bestemmer udlejeren ikke kun den oprindelige husleje, men også den fremtidige lejestigning. Der skal være mindst et år mellem to graduerede lejer. Den årlige lejestigning eller det respektive beløb i euro skal udtrykkeligt angives i kontrakten. Hvis det står i lejekontrakten, at lejen stiger med fem procent årligt, er aftalen ineffektiv. Hvis den lokale husleje stiger hurtigere end huslejeskalaen, er udlejer stadig ikke tilladt at forhøje lejen.
Graduerede lejekontrakter er ofte tidsaftaler. Udlejer kan ikke opsige kontrakten i løbet af kontraktens løbetid. Lejeren har en særlig opsigelsesret. Han kan først opsige ved udgangen af det fjerde år og derefter altid med den lovbestemte opsigelsesperiode.
Indeksleje
I en indeksleje parrer udlejeren lejeprisen til prisindekset for leveomkostningerne for private husstande i Tyskland fra Federal Statistical Office. Hvis indekset ændres, stiger huslejen ikke automatisk. Først og fremmest skal den tidligere leje have været uændret i mindst et år. Derefter skal udlejeren skriftligt informere lejeren om det gamle og det aktuelle indeks, konvertere forskellen til en procentdel og vise den nye leje i euro. Den højere leje betales for første gang to måneder efter udlejerens skriftlige erklæring.
Eksempel: Hvis udlejeren skriftligt meddeler en effektiv lejestigning 15. januar, betaler lejere mere leje fra marts. Lejestigninger inden udgangen af etårsperioden er kun mulige, hvis driftsomkostningerne stiger, eller udlejeren foretager strukturelle ændringer, som han ikke er ansvarlig for, f.eks. Skift fra bygas til naturgas eller teknisk nødvendig eftermontering af elevatorsystemet.
Formularer til lejeaftaler
Den tyske lejersammenslutning, hus- og grundejerforeninger og udgivere udsteder gyldige blanketter til lejeaftaler. Udlejere kan købe formularerne i papirvarer, anmode om det fra foreningen eller downloade dem fra Internettet. Du kan dog også skrive eller indgå lejeaftaler selv. En lejeaftale er gyldig, hvis den specificerer, hvem der er lejer, og hvem der er udlejer, hvilken lejlighed der udlejes, til hvilken pris og hvornår lejemålet skal begynde.
Få en specialist kontrolleret
Skriftlige lejeaftaler er almindelige. De kontraktlige partners rettigheder og forpligtelser er angivet på flere sider i lejeaftalen. Imidlertid viser det sig, at mange kontraktlige klausuler er overflødige, og ikke alle er effektive. Hvis udlejeren stammer fra krav fra en formlejeaftale, skal lejere først kontrollere klausulen af en specialist, for eksempel hos udlejningsforeningen.
